★専用使用権とは、建物の共用部分および敷地を特定の区分所有者や特定の第三者が排他的に使用する権利。

区分所有法上、規定はないが、判例や実務上認められている。
標準管理規約上、バルコニーや1階に面する専用庭などがあります。


◆マンション管理士より「長すぎる」ひとこと
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専用使用権、、、いきなり理事会役員になった方には、なんだか難しい用語ですよね。
理事会の時に、管理会社の担当者が、「ベランダは専用使用権がありますから」とか、「機械式駐車場には専用使用権があるんですよ」とか、サラッと用語を出されると、ついていけない理事さんが結構多いです。
もっと親切に解説してよ〜、と言いたくなります。いや我々が顧問で参加している場合は、下のように解説しています。

専用使用権を簡単に言いますと、
・あなたが購入したマンションの、部屋の中は自分の所有物だから「所有権」
・所有まではしていないけれど、自分だけが普段は独占的に使用してOKな場所やモノ
・空間は専用使用部分だから、あなたに専用使用権がある。

という別け方が、最もシンプルで「なんとなくつかんで頂けそうな」表現です。

例えば、、、ベランダやバルコニー・アルコーブ部分!
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えっ!?ベランダは私の所有部分じゃないの!?
という声が結構聞かれます。

ここはあなたの「所有部分」ではありません。あくまで管理組合の共用部分です。
共用部分を、普段は部屋を所有しているあなただけが独占的に使ってよろしい、、、ということなのです。
共用部分なんだけど、普段平和な時は「一定のルールに従って利用してOK」なのが、専用使用権なのです。

じゃ、なぜバルコニーやアルコーブ部分が所有権じゃダメなの?
例えばバルコニーは、万が一の災害や火災事故が発生した時に、避難経路になります。

隣のバルコニーとの境界に立っているパーテーション(隔壁板)を破って、隣のバルコニーに逃げこんだり、避難ハッチ(バルコニーの床に設置された避難はしご)を使って下のバルコニーへ避難することができます。
またマンションを外から見て、全体的な美観(統一美)を維持することも大切です。

でも、バルコニーが部屋の内部とおなじように所有者の所有部分だったら、どうなりますか?

「私の所有権の中に入ってこないで!」と言う住民が出てくると、避難経路として使えなくなったり、「私の所有部分なんだから私物を置かせてもらうぞ!」と言う居住者が、バルコニーへ物置や犬小屋、土砂・ゴミなど好き勝手に置かれてしまい、近隣に迷惑をかけるリスクが高く鳴ってしまいますし、「私が所有している場所なんだから、好きにさせてもらうわ!」と、床や壁に色を塗ったり、ガラスや壁で覆ってもう一部屋作られてしまう可能性もあるのです。

また、専用使用権はこの他にもいっぱいあります。
例えば玄関ドアやベランダのサッシなども、あなたの所有物ではなく、あくまで共用物を専用使用している、ということなのです。
「玄関ドアの色や装飾が気に入らないから」と言って、勝手にドアを交換してはいけません。
「サッシが透明で外からみられたくないし機能が低いから」と、勝手に色付きで高性能なものへ入れ替えては行けません。

ほか、住戸の近くでなくても、共用部分を特定の居住者が独占的に使用するのも、立派な専用使用権です。

例えば、駐車場や自転車置き場・バイク置き場は、あらかじめ管理組合とあなたとが利用契約を結ぶことで、決められた区画が(有償無償問わず)使用できるようになります。これも専用使用権です。

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あなたが契約した区画に他人のクルマが止められていたら、どかしてもらう権利があるのです。
これも、その区画にあなたの専用使用権がある、ということなのです。


◆専用使用権はどこに書いてありますか?


マンションの管理規約集の中の「別表」というところに、専用使用権の適用部分(専用使用部分と言います)が一覧化されています。
管理規約が第1条、2条、3条、、7○条出終わった直後に「別表」があります。
次のような表になっているので簡単に探すことができます。

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「へ〜こんなところも専用使用権なのか!」
「なるほど、こんなルールになっているんだね」
と面白く思っていただければ嬉しいですね。