新人マンション管理士_ブログ
ーマンション管理組合の収益向上に何か良い施策はないか?修繕積立金不足の対策の一助として(その1)―

マンション管理士 新人のメル夫です。4月からマンション管理士事務所「メルすみごこち事務所」で研修中です。
いろいろなマンション管理組合の理事会や総会等へ訪問させていただき、その活動を通して得られた「気づき」をリポートさせて頂きます。まだまだ文章が拙いかもしれませんが、どうぞ宜しくお願いします。


【修繕積立金不足の対策として何をなすべきか?】

 一般的に、修繕積立金の蓄えが不足しがちなマンションでは、大規模修繕を実施しようとする場合に、月々の修繕積立金を引き上げざるを得ないと考える人は少なくないと思います。

 こうした場合、まず管理費の「ムリ、ムダ、ムラ」を取り除くことを徹底的に行うことによって、管理費の剰余金を修繕積立金に繰り入れることを可能とするケースが多いと思います。



【次は、管理組合としての収益向上の検討を!】

 次に考えることとして、マンション管理組合として何らかの事業を行い、収入を得て、修繕積立金の上積みが図れないかを検討することではないでしょうか。
 少しでも上積みがはかれれば、大規模修繕の際の、修繕積立金の値上げ、臨時積立金の徴収、借入金等の軽減が図れるのでは、と考えるケースが少なくないと思います。


 今回は、東京都のある中規模マンション(総戸数75戸)の理事会に同席しました。
 その審議事項の一つに「収益向上アンケート結果と今後の検討」がありました。このようなケースでは、管理組合としての重要施策の具体化をどのように行うべきかを、勉強させていただきました。



【住民から募った収益向上のためのアイデアは10以上】

 当マンション管理組合では、収益向上のために行ってはどうかというアイデアを住民から自由な発想で募集し、計13項目の回答を得ることができました。

 次に、この13項目に当社からの収益向上案を2つ足して15とし、組合員全員にこの15項目に対する感想(賛成・検討を任せる・反対・不明)を再度アンケートさせていただきました。


このアイデア15項目は、以下のとおりです。

・共用部分に飲料水の自動販売機を設置する
(販売手数料を得る)

・組合員が使用していない駐車場を管理組合が借上げて外部に貸出し、利ざやを得る
(全戸に駐車場が割り当てられていて、車両を駐車していなくても専用使用料が徴収されるシステム)

・居住者の「売ります・買います掲示板」(取次して手数料収入)

・管理組合の発行する資料のペーパーレス化(印刷コストの削減)

・来客用駐車場の有料化
 
・植栽剪定を住民が自分たちで行う(植栽剪定費のコスト削減)

・館内の清掃を住民が自分たちで行う(定期清掃費のコストの削減)

・共用廊下の電灯を間引きする(電気料削減)

・共用廊下等電灯の人感センサー化(電気料の削減)

・空室のレンタル支援(シェアハウスの斡旋のような考え方)

・エントランスホールの有効活用
 (区画で区切って共用ルームにして希望者から利用料を徴収する)

・共用部分(敷地/館内)の空いたスペースにトランクルームの設置
 (使用料収入を得る)

・屋上に広告塔を立てる
 (比較的交通量の多い幹線道路沿いで結構目立つ場所に建っている)

・屋上に太陽光パネルを取り付ける
 (売電収入を得る)

・屋上に携帯電話の中継基地局を設置する
 (キャリアへ屋上を貸し出して賃料収入を得る)



【アンケートは通常総会議案書に同封し、かつ収支改善を管理組合の継続テーマとして明確化】

 まず、このアンケート用紙の配付を「総会議案書に同封」する提案によって、総会の出欠票と一緒にまとめて提出していただく(一石二鳥)こととしました。
 
 そして、この収益改善の取り組みを、組合員全員に重要課題として考えてもらうようアンケートへ明確に記しました。

 その成果か、回答数が組合員総数75に対し、54(回答率72%)と上々でした。


その結果は?

(続く)