マンション管理士_深山州のコラム(マンション管理組合の学校)
【深山州のゆる〜いマンション管理コラム7】はじめてマンション管理で「ブルータス、お前もか」と絶望したとき


はじめに言っておきます。

私はこのとき、「ブルータス、お前もか」と絶望しましたが、死んでいません。
そこから立ち上がり、這い上がり、のし上がり、、、言い過ぎですね




12年前。30歳の夏。
横浜市にある、自分が所有し住んでいたマンションで、理事会のオブザーバーとして臨んだの臨時総会の数日前に、「ブルータス、お前もか」がありました。
マンション管理と「ブルータスお前もか」


ブルータス、お前もか」から遡ること2年前、

私に輪番制に基づき、理事の順番が回ってきました。


その頃はマンション管理士として独立する3年前で、管理会社の管理委託費を削減する専門の会社で修行していましたから、ちょうど『住民の立場でマンション管理を見る』という機会に恵まれてラッキーでした。
(マンション住民や理事を経験したくてマンションを買ったくらいですからね)


で、自宅のマンションの理事会は当時『任期は1年で、総会が終わると全員が入れ替わる』体制になっていて、これではマンションの運営に継続性や一貫性が持てないことはわかっていました。


そこで、理事1年目に理事長になって、任期が終わる手前で『理事の任期を倍の2年にし、毎年の総会で半分ずつが入れ替わる』という、今では国土交通省がガイドラインで推奨している体制への切り替えを提案します。


しかし、提案したのが『通常総会を控えたタイミング』で、ほとんどの理事が「やっと自分の代が終わる」「理事を終えることができる」と、ゴールを明確に意識していたためか、『新しい体制=自分が理事としてもう一年残る=面倒っ』と思われてしまい、あえなく不採用に。


最終的にはなんとか粘って、「1年目の理事から数名程度が『顧問=オブザーバー』としてもう一年残る。ただ理事会への出席は任意で、理事会での議決権はなし」という妥協案のルールを作り、それならOKということになり、総会でこの新体制が承認されました。



そして、私は理事会のオブザーバーとして2年目も参加できることに。



ところで、当時の管理会社。
フロント担当者の対応は悪く、遅く、回答は的を射ずでのらりくらり、、、

理事長だった1年目から『ダメ管理会社だな』と思っていました。
やり方教えても、一向に履行できない。

当時、私は管理会社の変更や管理費削減を専門に行う会社で働いていて、大手・中堅様々な管理会社を見てきましたので、この管理会社が『よろしくないレベル』の会社であることは十分わかっていました。


で、オブザーバーになった2年目に、理事会へ『管理会社の見直し』を提案しました。


心のなかで『どうせ見直しするなら、自分でもできるけど、どこかのコンサル会社を入れよう。沢山のコンサル会社を呼んでプレゼンさせたり、資料を取り寄せれば、どのコンサル会社がどんな考え方・どんな手法で取り組んでいるのかがわかり、良い勉強になる』


と考えていました。(ここにエゴがあったのは事実です)



幸いにも、私から理事長を引き継いだ新理事長に理解してもらい、理事会の事業として管理会社の比較検討を行うためのコンサルタント会社選びをすることになりました。

5社くらいのコンサル事務所やマンション管理士事務所に声をかけて、一社ずつ来てもらい、理事会へプレゼンしてもらいます。

そして、最終的に1社を理事会で内定。




臨時総会を前に、総会議案書の作成にとりかかり、議案文は私が全部作って、全戸へ投函。



今思えば、コンサルタント採用は普通決議(出席者・委任状を出した方、議決権で賛成・反対の意思を表示した方、、、の合計の過半数が賛成すれば可決)なので、よほど悪い議案でなければ反対多数はない、、、と高をくくっていましたね。





総会議案書を全戸へ投函してから数日後。


我が家と理事宛に一区分所有者から「今回の管理会社を見直すためのコンサル採用に対し反対する旨の手紙」が投函されました。

一つの意見として受け止めつつも、特にアクションはしませんでした。





すると、その後、ある理事さんが我が家へピンポンしてきます。



『みやまさん、このビラ見ました!?』



とても焦っている様子。



ビラは、同じ一区分所有者から「理事以外の全員」に配られた「管理会社変更への動きに対する反対文」でした。


要約すると(記憶の限りですが、、)
  • 管理会社はこれまで分譲主のグループ会社であったこと
  • グループ会社だから安心感があること
  • 管理会社の変更はリスクが高いこと
  • 理事会から何の情報共有もなく、突然の総会であること
  • コンサルタントにお金を払うのは無駄であること
  • よって、この臨時総会の議案は断固反対であり、皆さんにも反対してもらいたいこと
こんな感じでした。今期の理事会はとんでもないことを考えている、的な雰囲気がビラから伝わってきます。

どうやら、この区分所有者は新築時から居住し、マンション内でも声の大きな方で、影響力の高い人であることもわかりました。


私は当時は勤め人で平日も土日も自宅にいる時間が少なかったのでわかりませんでしたが、他の理事の多くが専業主婦やリタイヤされたシニアの方ばかりでしたので、家にいると井戸端会議や噂話も含めて、情報が出回り、錯綜した状態で耳に入って来ていたのだと推察します。



その後、他の理事からも
  • 居住者の間で同様が話が持ち上がっている
  • 同様が広がっている
  • 噂になっている
  • 複数が反対を言っている
みたいな情報が理事の間に広がっていきます。

そんな中に

みやまは業界人らしい。深山が今回の提案をしている。オブザーバーなのにけしからん」「若造が」みたいな意見も結構あった、とも聞きました。


私はそういう批判や憶測・推測・噂には動じない(気にならない、といったほうが正確かな)タイプなので、そのまま放置していましたが、理事が動揺で心が揺れ動いているため、臨時総会を前に一度集まって作戦会議をしましょう、ということになり、理事+オブザーバーで集合。





この席で、シニアの女性理事から言われた痛烈なひと言





「みやまさんは業者からワイロをもらっているのではないか?と噂ですよ」



って言うこの方も「私もそう思ってるわよ」的な痛い視線を送ってきました。
他の理事からも、大なり小なりそんな雰囲気を感じました。





ええっ?ブルータス、お前もか!
マンション管理と「ブルータスお前もか」


皆で一緒にコンサル選定してきたじゃないですか!
皆で一社を決めたじゃないですか!
コンサルへの連絡は皆さんで手分けしたじゃないですか?




やってない!それでもボクはやってない!
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、、、と言っても、疑惑の目つきが変わることはありませんでした。





いや、本当に恐ろしい、日本人のムラ社会的な集団心理。



正直、私は親くらいの年の周りの理事に対し、

「そんなくだらない情報操作に踊らされ、惑わされ、心が揺れ動いてしまうってどういうこと?僕より長く生きてきて、そんなこともわからないの?」

って、正直、残念というか、呆れていました。
真実をちゃんと確認しないで、一方向の本当でない情報で判断を変えるって、、、あり得ないでしょ。





でも、よく考えてみれば、そういう心理にならないように、事前に私が配慮すべきであった。私に原因がありましたよね。
  • 私のエゴでコンサルを入れようと思ったこと
  • 私が主導で(理事ではなくオブザーバーなのに!)他の理事が本当に賛同しているかを十分に確認せず進めたこと
  • 住民へ十分な周知(合意形成)をしてこなかったこと
  • 不安がる理事へのフォローをしなかったこと
  • 情報不足であったこと(分譲主やグループ会社に勤めている(いた)区分所有者が一定数いたことがわかりました。ビラを撒いた方もその一人でした。そりゃグループ会社である管理会社のリプレイスにつながるようなアクションは望んでいないですよね。)
こういったことの積み重ねが、不安や疑問・不信につながり、「みやまワイロ受け取り疑惑」へと広がった。


周りではなく自分を責めよ。

です。



結局、コンサルタント採用議案は否決されました。
総会へ全区分所有者の半数以上が出席したこのマンションで、出席者のほとんどが賛成の手を挙げませんでした。


僕のマンション管理業界人生で、ここまで出席者が手を挙げない(針のむしろ状態)場面に遭遇したのは、この自宅マンションの総会だけですね。



お陰で、マンション管理士としてお客様へ助言する時に、この自宅マンションでズタボロになった経験が思いっきり活きています。


失敗にまさる学びなし!!!


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そこの理事長のあなた!

「◯◯さんは業者からワイロをもらっているのではないか?と噂ですよ」

と誤解されないように。そして、信頼していた理事や区分所有者から裏切られ、


ええっ?ブルータス、お前もか!

とならないために。



マンション管理に熱心な区分所有者(特に理事長)ほど、その熱意はエゴになりやすく、その言動は周囲からエゴと誤解されやすく、そのおごりが合意形成の努力を怠ることになる、、、ということを肝に銘じて、がんばってください。



深山 州(みやま しゅう)
※螢瓮襪垢澆瓦海岨務所:代表、螢ローバーコミュニティ:共同代表

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