大阪発_新米理事長_奮闘記

皆さんお久しぶりです。やす です。

今回は、2016年夏に私から役員の皆さんに書いた手紙を紹介させて頂きます。

以下に、ほぼ原文のまま掲載いたします。
やたら長いですが、こんな長い手紙を出したという【リアル】を知って頂きたいので、そのまま掲載させて頂きます。

今の自分だったらここまで長くしないと思います(笑)

________________________________

マンションのことを考えれば、一番の問題として浮かび上がってくるのは財政の問題です。
はじめに、疑問点が一点あります。このマンションの管理会社へ支払う管理委託費は今年10月から、月額約335万円(税込)になる予定ですが、その業務内容と価格は適正かどうか?ということです。

第1期定期総会で、管理委託費について、組合員の方々からいくつかのご意見が出ました。
その後私は色々な書籍を読んだりセミナーに参加したりして得た情報から推察するに、適正価格を超えている可能性があると考えています。

二点目は懸念点です。●●コミュニティー様が立案した長期修繕計画は適正かどうか。つまり、将来修繕積立金の予期せぬ値上げや、大規模修繕工事のため一時金を徴収する事態にならないか?ということです。

私はマンションを買った知人等から、『月々の修繕積立金の上がり方が当初の予定を超えている』とか『大規模修繕の一時金でウン十万円徴収された』という話を耳にすることがあります。
そこで私は、『私のマンションだけは大丈夫だろう』・・・とは思えないのです。
そもそも、新築マンションで設定された修繕積立金の額は、売り主が売りやすくするために、安めに設定されているため、後々になって不足する事態が起こりうると一般的に言われています。

さて、このマンションを購入された各家庭のお金に関する情勢は、5年後・10年後を見ると、楽観視出来ないと思います。それは、
・住宅減税は最大10年で打ち切り。
・固定資産税は5年後に上がる。
 (建物が新築軽減のための半額措置の打ち切り。)
 (土地に関しては立地条件や地価等で上がる可能性もある。)
・●●コミュニティー様が立案した計画で行くと、月々支払う修繕積立金は上がる。
 当初金額に比べて6年目で約165%、11年目で約215%、16年目で約280%、21年目で約365%
 (長期修繕計画表の、全住戸の総額より算出した。)
 しかし、それ以上に上がる可能性も十分に考えられる。
・住宅ローンを組んでいる人は、買った時は低金利であっても、今後金利上昇の可能性あり。
 (例えば、5年単位で見直しがかかる場合。)
・大阪市の新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度は5年間。
・10年後は専有部分の設備等にも不具合等が出てくる時期。
・5年後、10年後と言えば子どもの教育費が増える時期になる家庭も、多いかもしれません。
 つまり・・・住宅購入後5年後・10年後を見ると、各家庭に関する支出が増える。

・各家庭にお金がかかると言うことは何が起きるかというと、車を手放す人が増えるということが考えられます。
比較的便利な立地条件のマンションですから、家庭の経費削減として挙げられるのが車でしょう。
(稼働率低迷にあえぐマンションは世の中には多いです。)
 ↓
・車を手放す人が増えると、駐車場収入が減る。
 ↓
・駐車場収入が減ると、月々の管理費・修繕積立金が上がる。
 (そもそもこのマンションの管理にかかる費用は、駐車場収入をあてにしていますから。)
 ↓
・管理費・修繕積立金が上がると、車を手放す人が増える。
 ↓
 <負のスパイラル>
駐車場の稼働率が下がってからでは、手遅れです。
機械式を取り壊し平面式に変更するマンションもあります。でも、それをやるにもお金がかかります。

それに機械式駐車場は「金食い虫」という事実はあります。
にもかかわらず、駐車場収入を一般会計に組み入れられていて、管理委託費等に浪費しているのが現状です。

国土交通省のガイドライン「標準管理規約」に照らし合わせても、これはあるべき形ではないのです。本来は、機械式駐車場は維持・修繕に多額の費用を要するため、駐車場収入は駐車場の維持・管理に充当すべきだとされていますが、このマンションはそのような計画になっていません。

このような財政の状態には問題があると、たくさんの専門家たちが警鐘を鳴らしています。

ところで、もし月々の管理費や修繕積立金が上がると、家計に負担がかかることや、値上げへの反発から、管理費・修繕積立金の滞納問題が浮上してくる懸念もあります。そうなると全組合員に迷惑がかかり、理事会の負担も増えます。

もう一つのポイントとしては、管理費や修繕積立金の安いマンションは、住みやすいだけでなく、売りに出した時に買い手が見つかりやすいです。それと比較して管理費や修繕積立金の高いマンションは、売れにくいでしょう。

また、十分な資金を蓄えているマンションは、資産価値が高いです。逆に蓄えの無いマンションは、いざという時に各区分所有者から多額の費用を徴収せざるを得ません。その合意すら取れないマンションは、ろくに修繕もできず建物は荒廃し、一定の人々はマンションを出て行くでしょう。

そうならないために、早い段階で手立てを打っておきたいものです。
私達の住むマンションの資産価値をより高めるとともに、住みやすいマンションにしたいものです。

自分たちの財産は自分たちで守る。
このことは、『共同住宅』を買ってしまったからには避けては通れません。
誰かがやってくれる、管理会社がやってくれる、ということはありえません。

いろいろ書いて話の内容がぼやけてきたかもしれませんね・・・。

今、結論を申し上げます。まずは管理費や修繕積立金、そして管理委託費等々含めて、
マンションのトータル的なお金のシミュレーションを実施したいと思います。
これは、マンション管理に関する第三者の機関に診断を依頼します(さしあたり無料の範囲で)。
そこから見えてくる問題点に対して、何らかの取り組みをおこないたいと思います。

皆様のお力添えをお願いすることが出てくるかもしれません。その時は、ご協力頂けますよう宜しくお願いいたします。


大阪市の新米マンション理事長 やす

--------------------------------------------------------------------------

大阪発:ゼロから始める 新米理事長 奮闘記

※理事長経験者のコラムニストを募集中!

[マンション管理を楽しく学び合いたい]
−マンション管理組合の学校−

--------------------------------------------------------------------------